"양도세 줄이려다 폭격을 당한다"…업 및 다운 계약이 위험한 이유

양도세 폭탁??

 

# A 씨는 부산 수영구에 위치한 단독주택을 1억 8500만 원에 샀다. 하지만 거래 신고를 하면서 거래대금이 2억 7000만 원으로 기재됐고, 결국 그 사실이 드러났다. 앞으로 집을 팔 때 양도세를 줄이고 주택담보대출을 더 받기 위해 부정행위를 하다 국세청에 적발됐다.

# B 씨는 인천 부평구에 있는 다세대주택을 1억 2500만 원에 매입했다고 신고했으나 조사 결과 실거래가 1억 5000만 원에 이뤄진 것으로 확인됐다. 이 거래는 다운계약 의심사례로 지목돼 국세청과 관할 지자체에 통보됐다.
부동산을 팔 때는 매도인과 매수인 모두 매매계약서를 작성해야 한다. 이후 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 각 지방자치단체를 방문해 실거래가 등 법에서 정한 사항을 신고해야 한다. 그래야만 소유권이 변경되고 계약서에 기재된 내용에 따라 세금을 부과할 수 있다.(부동산 거래 신고법 제3조)

문제는 세금을 내지 않거나 덜 내는 편법 계약이 많이 이뤄지고 있다는 점이다. 실거래가와는 다른 가격을 신고하는 업다운 계약서 작성도 그중 하나다. 국토교통부는 올해 1분기 5개 지역 3822건의 부동산 거래 중 420건(12.3%)을 선정해 투기 의심 거래 106건을 관계기관에 통보했다고 11일 밝혔다. 거래 유형별로는 집값을 올리거나 내리는 방식으로 '상·하향 계약'을 한 사례가 72건으로 가장 많았다.

다운계약서는 실거래가보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 것이다. 실제 거래금액이 3억 원인데도 계약서에는 2억 원으로 적혀 있다. 계약서에는 매매 가격이 실거래가보다 낮아 매매자가 차액만큼 양도소득세를 탈루할 수 있다는 내용이 담겨 있다. 반면 매수자 입장에서는 취득세가 줄어든다.
 
산업 협약은 다운계약의 반대다. 한 마디로 계약금액이 실제 거래금액보다 많다는 얘기다. 계약금액이 많을수록 양도소득세는 높아지지만 분양계약 이후 집값은 높아지며 앞으로 분양할 경우 산업 합의서 작성 시 세 부담이 줄어든다.

위 사건의 A 씨가 자신이 작성한 이 집을 나중에 3억 5000만 원에 산다고 가정하자. 통상 계약서를 작성할 때 양도차익인 1억 1500만 원에 양도세가 부과되지만, 산별협약에 따르면 3천만 원의 세금만 내면 된다.

또 주택담보대출은 계약서 가격을 기준으로 받을 수 있어 대출 가능 규모를 늘릴 수 있다. 다만 산업 계약을 체결할 때는 매수자가 취득세를 더 내야 한다. 증액된 취득세보다 향후 양도세 감면이 더 클 때만 업계 합의서를 작성하는 것이 일반적이다.

더구나 산업 협약은 매수자에게만 유리할 뿐 매도인에게도 이익이 거의 없다. 이 때문에 판매자가 동의해야 산업 계약이 가능하다. 통상 가족·지인 거래나 사람을 팔거나 구매하는 특별한 사정이 있을 때 산업용 약물이 등장하는 이유다.  

업다운 계약은 실거래가를 허위로 신고해 위법이다. 이런 허위계약서를 작성하다 적발되면 매도인, 매수인, 중개인이 모두 책임을 진다. 우선 부동산 거래 신고법상 실거래 신고제도 위반으로 거래대상이 되는 부동산의 취득 가격의 100분의 5 이하에 해당하는 과징금을 계약을 위반한 거래당사자와 공인중개사에게 부과할 수 있다.

기존에 업다운 계약을 체결해 과태료를 부과받았던 전과자가 5년 이내에 같은 행위를 한 뒤 재교부되면 다시 3000만 원의 과태료가 부과될 수 있다. 특히 업다운 계약서 작성에 관여한 공인중개사는 과태료는 물론 6개월 이내에 해지 또는 영업정지 처분을 받을 수 있다. 부동산중개업법이 거래계약서에 거래대금을 기재하거나 둘 이상의 다른 거래계약서를 작성하는 등의 허위 거래를 엄격히 금지하고 있기 때문이다. 

상향식 계약의 주된 목적은 탈세이다. 허위 매매계약으로 인한 탈세액이 3억 원을 초과할 경우 조세범 처벌법상 탈루세액과 환급·공제액의 2배 이하의 징역 또는 벌금에 처해질 수 있다.

업/다운 계약서를 작성할 때 계약 당사자 쌍방은 추가 세금도 내야 한다. 우선 매도인은 세금을 과소 신고한 것으로 보고 과소 신고 또는 과소 신고 시 가산세를 부과하는데, 이는 과소 신고 세액의 40%에 해당한다. 여기에 하루 0.03%(연 10.95%)의 미납금이 추가된다. 그것은 10년 동안 세금이 부과될 수 있다. B 씨의 사례를 들어보면 신고금액 2500만 원에 양도소득세 1000만 원과 가산세를 내야 한다.

가구당 1 주택에 대한 과세 면제나 8년 자작농지 감면 요건을 충족해도 혜택을 받을 수 없다. 업/다운 계약을 사용한 사실이 드러나면 비과세나 감면 혜택을 받게 되고, 부동산 양도 전까지 매수자도 양도세를 내야 한다. 매입자는 과소신고 세금의 40%인 취득세에 대해서도 가산세를, 미납 시 가산세를 납부한다. 취득세를 조금이라도 아끼려고 하면 세금폭탄이 나올 수 있다. 


우리 민법은 사회규범에 반하는 내용을 담은 법률행위는 효력이 없다고 규정하고 있다. 업다운 계약은 어때요? 조세범 처벌법상 사기나 그 밖의 불법행위로 인정되면 그 계약은 전혀 무효가 되지 않는가?

대법원은 이미 체결된 상·하향 계약의 효력을 부인할 수 없다는 입장이다. 양도 당시 기준시가가 아닌 매도인과 매수인 간의 실거래가액보다 낮은 금액을 매매 가격으로 기재한 경우, 법원은 매매계약을 사회질서에 반하는 법률행위로 무효로 할 수 없다고 판결하였다(대법원 2007. 6. 3285. 2007. 14.

앞서 기술한 바와 같이 법에 어긋나는 등 각종 내부 개선은 큰 불이익을 받을 수 있다는 점이 세법에 잡히자마자 업다운 계약이 완료된다.  이런 이유로 처음에는 업·다운계약서를 작성하기로 합의했다가 막상 신고를 할 때는 실거래가를 입력함으로써 정상 신고를 진행하는 이들도 종종 찾아볼 수 있습니다.

실제로 A 씨는 2013년 충남 예산에 위치한 단독주택을 1억 5000만 원에 매입하기로 하고 계약금 4000만 원을 냈다. 이 과정에서 을은 양도세 감면을 위해 A 씨에게 다운계약서를 써달라고 요청했고, A 씨가 동의함에 따라 다운계약서 특약을 계약서에 추가한다.

이후 갑자기 불법행위가 두려워진 갑은 마음을 바꿔 다운계약서 작성을 거부했다. 이에 을은 "다운계약서를 쓰는 것은 계약 위반이고 없던 일로 하자"며 잔금 수령을 거부하는 한편 계약 해지를 주장하며 계약금의 2배인 8000만 원의 위약금을 청구하는 소송을 냈다. 

이 사건은 대법원에 이르렀다 대법원은 "부동산 매매 가격이 1억 5000만 원으로 책정된 계약서를 작성한 뒤 7400만 원으로 등기해달라는 을의 청구에 따라 다운계약서를 작성하도록 특약서를 추가한 사실이 인정된다"며 이 씨의 손을 들어줬다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다 236410).